房地产业作为国民经济的重要组成部分，关乎百姓安居乐业。然而，房屋买卖交易的复杂性加之当事人相关法律知识的缺乏、风险防范意识的不足，导致房屋买卖合同纠纷时有发生。为此，我们结合民法典在房屋买卖方面的相关新规，对新建商品房买卖和二手房交易中的常见问题进行类型化梳理，展示、解读房屋买卖中易发的法律风险，并提出防范建议，擦亮“常有安居”法律护航名片，服务和保障每个奋斗者安居宜居梦的实现。

风险提示9：购买安置房，过户登记要关注

拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。购买拆迁安置房后，购房人需及时关注当地政策，在房屋具备领证条件后，应及时催促出卖人领取产权证并办理过户手续。

【案情】

史某和杨某系夫妻关系。2015年2月，史某将其所有的一套拆迁安置房以35万元的价格出售杨某某，双方为此签订购房协议一份，杨某作为史某的家庭成员也在购房协议上签字确认。2018年，史某和杨某收到开发商交付的拆迁安置房，但其既不按约向杨某某交付房屋，也不领取房屋产权证，杨某某遂起诉到法院，要求史某和杨某交付房屋并协助办理过户登记。

法院认为，杨某某和史某、杨某签订的购房协议是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，也不存在法定无效情形，合法有效。在房屋已具备交付条件情形下，史某、杨某应及时履行交付义务，并在领取案涉房屋产权证书后及时协助杨某某办理过户手续。

【法官提示】

案例中，虽然，杨某和史某出售的房屋是拆迁安置房屋，但杨某某和他们签订的购房协议是双方真实意思表示，合法有效。即使签订协议时未办理房产登记手续，也不影响协议的效力。拆迁安置房屋和其他房屋相比价格优势明显，但买卖过程中存在诸多风险。拆迁安置房涉及的被拆迁对象较多，签订购房协议之前要先查明共有情况，如案例中杨某、史某都是被拆迁安置对象，杨某某要求杨某、史某共同在购房协议上签字就可以避免因一方共有人擅自处理共有财产带来的风险。此外，由于签订购房合同时，拆迁安置房大都尚未办理产权证，因此，购买拆迁安置房后，购房人还应及时关注当地政策变化，在安置房符合办证条件后，要及时督促被拆迁人领取房产证并办理过户手续，只有房屋办理过户登记后才是真正的拥有所有权。

风险提示10：购买宅基地房，资格审查最重要  

在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效。合同无效后，买受人请求返还购房款、利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

【案情】 

沈某为溧阳市别桥镇某村村民，杨某户籍地为贵州省金沙县。2014年2月8日，沈某与杨某签订购房协议一份，将其所有的宅基地房屋三间三层以125880元出售给杨某。杨某支付全部房款后，沈某将村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证交付杨某。后杨某搬入上述房屋居住，并在居住过程中对房屋进行了部分翻建和添附，但上述房屋仍登记在沈某名下。2019年沈某找到杨某，以双方签订的购房协议无效为由，要求杨某搬离上述房屋。因双方协商未果，沈某遂诉至法院，要求确认双方签订的购房协议无效，同时要求杨某返还房屋。

法院认为，溧阳市并非国家确定的宅基地制度改革试点地区，应按现行法律法规及政策规定来处理宅基地使用权相关纠纷。沈某与杨某不属同一集体经济组织成员，案涉房屋为农村集体宅基地上的房屋，双方签订的购房协议应当认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还。因案涉房屋不存在返还不能的情形，杨某应将房屋返还沈某。双方因购房合同无效而造成的损失，杨某可另行向沈某主张。

【法官提示】 

在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同损害法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。合同无效后，法院应当遵循等价有偿和诚实信用原则，公平处理无效转让行为，均衡保护各方利益诉求，避免因简单返还而造成利益失衡。因此，非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同被认定无效后，出卖人有权要求购房人返还房屋及占有房屋期间获得的使用收益；购房人有权要求出卖人返还购房款及利息，并赔偿翻建或者改建成本。

在我国城镇化趋势进一步加快的今天，宅基地房屋闲置情形逐渐增多，出于各种原因购买宅基地房的交易也随之增加。但是，农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，因此，在购买宅基地房屋时，要充分了解当地政策、全面考量是否具备购买资格，谨慎购买，避免因购房合同被确认无效而遭受损失。