房地产业作为国民经济的重要组成部分，关乎百姓安居乐业。然而，房屋买卖交易的复杂性加之当事人相关法律知识的缺乏、风险防范意识的不足，导致房屋买卖合同纠纷时有发生。为此，我们结合民法典在房屋买卖方面的相关新规，对新建商品房买卖和二手房交易中的常见问题进行类型化梳理，展示、解读房屋买卖中易发的法律风险，并提出防范建议，擦亮“常有安居”法律护航名片，服务和保障每个奋斗者安居宜居梦的实现。

风险提示7：购房查共有，安全少风险

处分共有的不动产，如果共有人之间没有约定的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

【案情】

2018年6月，购房人花某与出卖人韩某签订《常州市房屋转让协议》一份，约定韩某将一套拆迁安置房出售给花某。花某依约支付相应购房款后，韩某将房屋交付给花某居住使用。另查明，韩某及朱某系夫妻关系。该拆迁安置房所签的补偿安置协议中载明的安置人口为3人，分别是韩某、朱某和两人的女儿。此后，韩某、朱某领取了该房屋的不动产权登记证书，韩某、朱某系该房屋的共同共有人。后因花某要求办理产权转移登记手续未果，遂诉至法院，要求法院判决将该房屋的权属转移登记其名下。

法院认为，该房屋系韩某、朱某共同共有，因房屋转让协议中未有共同共有人朱某签字或按印，且花某未能提供充分证据证明出卖人韩某在与其签订协议处分房屋时得到朱某的授权，亦未能提供充分证据证明事后得到朱某的追认，故韩某未经朱某同意，擅自处分房屋，侵犯了朱某的共有权利，构成无权处分，对花某要求将该房屋的权属转移登记其名下的诉请不予支持。同时法院进行释明，花某可以请求解除合同，要求出卖人韩某承担违约责任。

【法官提示】

处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，购房人在购买二手房时，要详细询问出卖人的家庭情况、婚姻状况，对准备购买的房屋是否存在共同共有人的情况进行核实。如果存在共有人，则应要求所有共有人共同签署买卖合同，或者要求卖方提供其他共有人的书面授权。

风险提示8：购房验权证，看清限售房

限售政策虽然不会影响购房合同的效力，但是会对购房合同的继续履行产生重大影响，因此在购房时应及时关注当地房地产市场调控政策、查验所购房屋是否在限售期间内。

【案情】

邱某在2017年9月购买御龙山花园房屋一套，2018年7月2日领取房屋所有权证。2019年12月2日，邱某将上述房屋以503万元的价格出售给王某，双方签订购房合同一份。签订合同前，邱某向王某出示了房屋所有权证；合同签订后王某向邱某支付定金2万元。其后，王某发现上述房屋根据常州市住房限购政策，未满两年，不能办理房屋所有权变更登记，遂要求解除合同并要求邱某承担违约责任；邱某在诉讼中同意解除合同，但反诉要求王某承担违约责任。

法院认为，根据2017年4月施行的常州市房地产市场调控政策规定，新购商品房的，取得产权证后满2年方可上市交易。邱某明知其所有的房屋在禁售期间内仍对外出售，且未对王某做出明确说明，对合同的解除存在过错，不能以不了解政策为由要求免除其违约责任。而王某在签订购房合同前也应全面了解相关政策内容，在核查邱某交付的房产证时应对权证登记时间进行仔细查验。王某在签订合同时未尽到基本审查义务，对合同无法履行同样存在过错。因双方均存在过错且过错程度相当，法院遂判决解除邱某与王某签订的购房合同，邱某向王某返还定金2万元。

【法官提示】

限售政策虽然不会影响购房合同的效力，但是会对购房合同能否继续履行造成重大影响；同时在合同履行过程中也会存在较大风险，如出卖人将房屋先卖后抵押，甚至一房数卖；或是在限售期内，因政策变动，造成买受人因限购而无法继续履行合同等等。因此，在购买房屋时，购房人首先应全面了解限售政策，常州地区无论是2017年的房地产市场调控政策，还是2020年9月施行的新调控政策，新购商品房禁售期的起算点均为取得产权证的时间，而非网签时间或交付时间。在签订购房合同之前，购房人需仔细核查房屋所有权证时间，排除所购房屋为限售房。案例中的王某正是没有仔细查看邱某的房屋产权证，才导致后续纠纷的产生。