房地产业作为国民经济的重要组成部分，关乎百姓安居乐业。然而，房屋买卖交易的复杂性加之当事人相关法律知识的缺乏、风险防范意识的不足，导致房屋买卖合同纠纷时有发生。为此，我们结合民法典在房屋买卖方面的相关新规，对新建商品房买卖和二手房交易中的常见问题进行类型化梳理，展示、解读房屋买卖中易发的法律风险，并提出防范建议，擦亮“常有安居”法律护航名片，服务和保障每个奋斗者安居宜居梦的实现。

风险提示5：房屋质量有瑕疵，开发商应赔偿损失

开发商出售的房屋存在质量问题，导致购房人无法对房屋进行正常使用的，购房人可以要求开发商赔偿实际损失。实际损失的计算标准，有约定的从约定；未有约定的，人民法院可以参照同地段同时期类似房屋的租金标准计算购房人的实际损失。

【案情】

2018年9月13日，金某与某房产开发公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定某房产开发公司按合同约定履行保修责任的，修复期间不视为逾期交房，但可以按同时期同地段类似房屋租金标准计算损失。2018年11月15日，金某在交付验收时发现房屋存在卫生间漏水等多处质量问题，遂未签字收房。后经双方多次沟通协调，直到2019年12月4日，金某所购房屋的维修工作才基本完成。

法院认为，金某与某房产开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定全面履行各自权利义务。某房产开发公司作为商品房的出售方，对其所出售房屋负有质量瑕疵担保义务，应对案涉房屋存在的卫生间漏水等质量问题及时进行维修，同时还应赔偿房屋不能正常使用给金某造成的损失。因此，某房产开发公司应赔偿金某维修期间即12.5个月的租金损失，租金标准为参照同时期同地段类似房屋租金标准计算。

【法官提示】

商品房买卖合同成立生效后，购房人有权取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求，出卖人的这一义务即为瑕疵担保义务。出卖人因所售房屋存在质量问题，无法按时向购房人交付房屋的，必然会影响购房人对房屋的正常使用和收益，自然应当赔偿购房人因此遭受的实际损失。对于实际损失的计算标准，合同有约定的从约定，未有明确约定的，可以根据房屋所在位置、大小等情况，参照同地段同时期类似房屋的租金标准计算。

风险提示6： 房屋买卖诚为先 “一房数卖”要不得  

出卖人一方存在“一房数卖”失信违约行为，致使购房人不能实现合同目的，购房人可解除合同，并有权请求出卖人赔偿损失。

【案情】

2019年3月10日，王某作为买受人，李某、张某作为出卖人，甲公司作为中介方，签订房屋转让协议一份，约定李某、张某将案涉房屋出卖给王某，双方同意于4月30日前办理资金监管手续。协议签订后，李某、张某隐瞒房屋已出售的事实，向他人加价出售上述房屋，并以房屋所有权证、土地证原件遗失为由，向登记机构补办了房屋所有权证、土地证，协助他人完成房屋过户登记手续。

法院认为，依法成立的房屋转让协议对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。李某、张某与王某签订房屋买卖协议后，仍在寻找新的买受人；明知产权证原件在甲公司保存，却以遗失为由补办权证，从而将房屋登记至他人名下。李某、张某的上述行为导致王某已无法实现合同目的，构成根本违约，因此应当承担相应的违约责任。

【法官提示】

“一房数卖”，指的是出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个购房人的行为。近年来随着房屋价格总体不断升高，由于出卖人罔顾信用、图谋私利，“一房数卖”现象在房产交易中屡见不鲜，严重损害了购房人的合法利益。对此，根据相关法律规定，出卖人一方存在“一房数卖”失信违约行为，致使购房人不能实现合同目的，购房人可解除合同，并有权请求出卖人赔偿损失。因此，出卖人通过“一房数卖”不仅无法获益，往往还要承担高额的违约赔偿责任。在此，提醒出卖人“一房数卖”要不得，在市场交易中应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，共同维护诚实守信的社会环境。