房地产业作为国民经济的重要组成部分，关乎百姓安居乐业。然而，房屋买卖交易的复杂性加之当事人相关法律知识的缺乏、风险防范意识的不足，导致房屋买卖合同纠纷时有发生。为此，我们结合民法典在房屋买卖方面的相关新规，对新建商品房买卖和二手房交易中的常见问题进行类型化梳理，展示、解读房屋买卖中易发的法律风险，并提出防范建议，擦亮“常有安居”法律护航名片，服务和保障每个奋斗者安居宜居梦的实现。
风险提示1：微信签约有效力，证据固定需注意
当事人之间通过微信、QQ等聊天软件就案涉房屋买卖事宜进行磋商后达成一致意思表示，属于以数据电文的方式订立合同，只要上述数据电文所载内容完备具体，能够确定各方权利义务的，应视为双方之间采用书面形式订立合同。
【案情】
王某想购买张某挂牌出售的房屋一套。因张某在外地，中介公司便组织王某、张某在微信群中商洽房屋出售事宜。随后，中介公司将拟定的定金协议发至微信群中，主要内容为由王某购买张某的房屋，成交价252万元，定金10万元，暂存于中介公司处；张某应协助王某办理网签、贷款等手续；如违约，违约方需承担定金赔偿，并承担房款总额2%的居间费用。张某对此予以确认。后王某向中介公司支付定金10万元。中介公司便将交付定金的转账凭证发在微信群中，并@张某，张某回复“收到”。一周后，张某反悔，并明确向中介公司表示不再出售房屋。王某认为张某的行为已构成根本违约，要求解除定金协议并双倍返还定金。张某则主张双方既没有共同签署定金协议，买方也没有向其实际交付定金，定金合同尚未成立。
法院认为，案涉定金协议是在中介公司的主持下，通过微信聊天方式反复磋商确定，由王某及中介公司签好后，通过微信方式发给张某并经其同意。故定金协议依法成立并生效，对当事人具有法律约束力。现张某拒绝出售房屋，致使王某不能实现购买房屋的合同目的，其行为已构成根本违约，故王某有权要求解除定金合同。合同解除后，中介公司应将代收的定金10万元返还王某；同时，根据定金罚则，王某作为解除权人，还可以要求张某承担定金赔偿的违约责任，遂判决张某还需赔偿王某10万元。
【法官提示】
当事人可通过采取书面形式、口头形式和其他形式订立合同。根据民法典第四百六十九条第三款规定，以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。以微信、QQ等聊天软件作为信息编译和传递工具而订立合同，属于通过数据电文的形式订立合同。本案中，房屋买卖双方虽未亲自到现场签订定金合同，但是双方在中介公司的主持下，通过微信聊天完成定金协议的订立，并通过微信视频予以确认，符合我国民法典关于合同订立形式的规定，通过微信签订的定金合同对各方均具有约束力。需要注意的是，通过微信、QQ等聊天软件订立合同的，当事人各方应注重证据的固定，及时保存相关数据和记录，并妥善保管电子数据的原始载体，避免因数据被误删除、清空或者因更换手机而无法提供相关证据。
风险提示2：签订预约合同需谨慎，违约要担责
预约合同是独立的合同，对当事人双方都具有约束力，任何一方违反预约合同约定，都应向对方承担相应的违约责任。
【案情】
2019年10月9日，吴某与某投资公司签订《吾悦广场定购书》一份，约定由某投资公司向吴某出售吾悦广场商品房一套，单价为12843元/平方米；吴某支付定金26000元后，双方应于2019年11月20日前办理网签贷款。定购书签订当日，吴某向某投资公司支付定金26000元。后某投资公司将吴某定购的房屋以14200元/平方米单价出售给他人。经双方协商，某投资公司向吴某出具承诺书一份，承诺将吾悦广场的另一套商品房，以单价每平方13160元出售给吴某，否则退还定金，并承担违约金26000元。其后，某投资公司一直未与吴某签订商品房买卖合同，吴某起诉要求解除定购书，并要求某投资公司退还定金26000元、赔偿房屋差价损失180250元。
法院认为，吴某与某投资公司签订的房屋定购书合法有效，某投资公司未能按约定单价与吴某订立正式的商品房买卖合同，买受人吴某除有权要求某投资公司返还定金之外，还有权要求出卖人赔偿损失。根据吴某实际履行的金额、缔约的时间跨度、吴某的损失等情形，法院在判令某投资公司返还吴某的定金26000元的同时，还酌定判令某投资公司赔偿吴某损失5万元。
【法官提示】
预约合同是当事人为在将来一定期限内订立合同而签订的协议。实践中，预约合同适用范围非常广泛，房屋买卖、土地使用权转让、租赁、承揽等领域都会出现预约合同的身影。基于预约合同的广泛存在，我国民法典首次从立法层面认可预约合同是一种独立的合同，并明确规定违反预约合同需要承担违约责任。一方当事人违反合同约定不履行订立本约合同的义务，应当向对方承担违约责任。如案例中，某投资公司不履行与吴某签订正式商品房买卖合同的义务，吴某就有权要求某投资公司返还定金并赔偿损失。赔偿损失的范围一般包括为订立合同所支付的各项费用、准备为签订合同所支付的费用等等。因此，在房屋出卖方违反预约合同约定、拒绝签订正式合同时，购房人可以要求出卖方承担返还定金、赔偿损失的违约责任。另一方面，购房人也需结合自身需求、资金安排、未来预期等情况进行综合考量，谨慎签订定购书、意向书等预约合同，避免因自身原因不能签订正式购房合同而遭受定金损失等。
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