常州市中级人民法院

在建工程转让后是否影响原购房合同效力

发布日期：2010-03-08

2000年10月，原告张某与甲公司签订一份房屋买卖协议，协议规定：由原告购买该公司开发的某大夏四层C、F-8、10块，计建筑面积300平方米，每平方米3000元，共计900000元；付款方式，原告于签约时付款50万元，余款于2000年12月前结清；房屋交付，自签订协议之日起，甲公司在1年内交付原告使用。协议签订后，原告按期支付50万元购房款，而甲公司因资金不足，其开发的大厦几度停工，未能向原告交房。2004年6月，甲公司与乙公司签订了转让协议。协议约定：1、甲公司将大厦整体资产（包括土地使用权、再建工程财产权、项目开发建设权等）转让给乙公司。2、双方约定转让价为8000万元。3、大厦上原有购房客户由甲公司负责协商、办理退房，退房费由甲公司负担。同年12月，经批准，某大厦的项目建设单位调整为乙公司。同时，乙公司向房产管理局书面承诺：乙公司已将大厦债权债务接收，如再发生债务问题，仍由我公司负一切责任。之后，乙公司取得商品房预售许可证，并将商品房重新预售完毕（包括原告的合同标的），但尚未实际交付。事后原告拒绝接受甲公司退还的房款及利息，并诉至法院，要求确认与乙公司存在商品房买卖关系。法院受理后认为，原告与甲公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，具有法律约束力。甲公司不能按期向原告交付房屋，属于合同违约。在甲公司因资金问题不能完成项目开发情况下，将大厦转让给乙公司，双方约定由甲公司将大厦上原购房合同负责解除，从而保证整体资产的完整,该条款在未征得相关第三人同意时，对第三人不具有约束力。至于甲、乙双方之间签订的转让合同，属于合同权利义务的概括转让，虽事先未征得原告方同意，但原告事后予以认可，并主张与乙公司存在房屋买卖关系，该主张符合法律规定，遂判决支持原告的诉讼请求。
法官评析：由于我国目前的商品房预售制度的存在，开发过程中经常出“烂尾楼”现象，势必有新的开发商进入后才能完成建设项目。问题在于，新的开发商接手后，为了保证有利有赚，往往无视前面已存在的购房合同，重新对外预售房屋，常常导致“一女二嫁”局面的出现。本案中，原告认为新的开发商接受资产转让，就必须承认原来的商品房合同；被告则认为，原告的合同因“烂尾楼”而无法实现，钱也无法退还，如果人人都要履行原来合同，那资产转让就无法操作，这样势必损害到广大原购房人利益，原告的要求脱离实际且不公平。从双方的观点来看，原告从法律角度主张权利，被告从情理方面阐述理由，似乎都有各自的道理。按照资产运作预期，乙公司携资进行后续开发，利用房价上涨的现实寻求利润空间，帮助甲公司摆脱困境，从而保证原购房人的基本利益，既是目前形势下三方共羸的理想方案，也是一种纯粹的市场行为，有赖于各方的协商与诚意。但乙公司在转让前应当充分评估市场风险，并在三方协商一致后再行接收转让，即可避免纠纷的产生，但乙公司并未做好前期工作，已成为大厦开发人，理应承担该项目的权利义务。被告的抗辩理由仅涉及道德范畴，缺乏法律依据，而原告的主张虽然得理不让人，但符合法律规定，所以法院作出上述判决是有道理的，至于后面一份商品房合同，依据合同先后原则，只能选择其他方式维护自己的权益。