吴红娥

[案情]    2004年8月16日，任金妹与溧阳锦汇置业发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定：任金妹购买溧阳锦汇置业发展有限公司锦汇商业广场3幢07号营业房，总价款为724347元。房屋交付期限为2005年8月31日前。出卖人逾期交房的违约责任：逾期交房60天，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已交房款日万分之2.6承担违约责任。双方后来又签订补充协议约定，出卖人至交付期无合同标的物交付，出卖人需按合同价的30%赔偿给买受人。2005年2月1日溧阳锦汇置业发展有限公司开发的房屋通过验收。但至2005年8月31日房屋交付期限时，因溧阳锦汇置业发展有限公司要对房屋外墙进行装饰，未及时交付。2005年12月2日，溧阳锦汇置业发展有限公司通知任金妹10日内来办理房屋交接手续，但任金妹一直未来办理。2006年1月23日任金诉至法院要求溧阳锦汇置业发展有限公司按合同价30%赔偿其人民币217304元。

[评析]    本案涉及商品房买卖合同中开发商逾期交房的责任承担问题。本案的关键是对商品房买卖合同补充协议约定“出卖人至交付期无合同标的物交付”这一条款的理解。
    第一种意见认为，出卖人溧阳锦汇置业发展有限公司至商品房买卖合同约定的房屋交付期限2005年8月31日仍无房屋交付，符合补充协议中约定的“出卖人至交付期无合同标的物交付”这一情形，因此溧阳锦汇置业发展有限公司要按补充协议约定的合同价30%赔偿买受人人民币217304元。
    第二种意见认为， 2005年8月31日合同约定的房屋交付期限到时，买受人任金妹预购的房屋已经建造完毕并已经验收合格，只因外墙装饰未能及时交付，此时出卖人溧阳锦汇置业发展有限公司确实存在逾期交房的事实，但其在2005年12月2日已经通知任金妹办理房屋交接手续，因此，其仅仅存在逾期交房的违约行为，不存在无合同标的物交付的根本违约情形，应当按照合同正本约定承担逾期交房的违约责任，不应按照合同补充协议约定承担履行不能的赔偿责任。
    笔者同意第二种意见。既然合同正本中已经约定出卖人逾期交房的违约责任，补充协议只是对合同正本未尽事宜作出的补充约定，因此，“出卖人至交付期无合同标的物交付”不应包括逾期交房这种违约行为，而应当理解为“至交付期房屋不存在或出卖人将房屋转卖他人以致无法交付”等根本违约的情形。因此，买受人只能要求开发商承担逾期交房的违约责任，即合同正本中约定的从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按买受人已交房款日万分之2.6承担违约责任；不能以逾期交房为理由要求开发商承担无合同标的物交付时应承担的合同价30%的赔偿责任。