最近，江阴市人民法院受理了这样一起房屋买卖合同纠纷，原告名叫林云龙(系化名)，被告名叫徐才良(系化名)。
    ２００２年由于江阴沿江开发需要，徐才良的两间二层楼房必须拆迁，按照有关拆迁安置政策，徐才良将获得一大一小共二套安置房作为补偿。２００２年５月，在尚未实际取得安置房的情况下，徐才良之妻王英?系化名?决定将其中大的一套出售给林云龙。林云龙、王英还订立了房屋买卖协议，约定：王英决定将其中大的一套安置房转让给林云龙，转让费为拆迁部门安置给王英的平均价?当时双方商议暂定为每平方米３５０元?加上每平方米４００元，合计为每平方米７５０元，付款方式为林云龙先付购房定金２２０００元，其余款在林云龙领到该房钥匙前付清，房屋交付时间为徐才良取得房屋所有权并领取房屋权属证书后。协议签订当天，林云龙即付给王英购房定金２２０００元。同年９月，林云龙又交给徐才良购房款５８０００元，并由徐才良出具了收条。２００３年５月，徐才良取得二套安置房，一套为１３０平方米，一套为７０平方米。徐才良取得该安置房时，拆迁部门安置给徐才良的价格为每平方米５８０元。此后由于房价上涨，徐才良于２００３年８月将其中大的一套房屋以２０万元的价格卖给了他人。林云龙知晓后，遂向法院提起诉讼，要求徐才良返还５８０００元房款并赔偿他损失１０２５００元，该损失为徐才良前后售房屋的差价?即２０００００－１３０×７５０?。法院在审理该案时，双方各执一词。林云龙认为，他预付的购房款，徐才良理所应当返还给他，此外，徐才良应赔偿他损失１０２５００元。理由是：如果当时徐才良将该房以每平方米７５０元出售给他的话，那他现在也可以将该房以２０００００元的价格卖给他人，其中差价应归他林云龙享有。所以，徐才良应当赔偿他１０２５００元损失。而徐才良则认为：房屋买卖协议无效。理由是：一、卖房协议是他老婆与林云龙签的，未经他同意。二、签订房屋买卖协议时，他尚未取得安置房的所有权。所以他只同意将购房预付款５８０００元的购房定金２２０００元，合计８００００元返还给林云龙。
    笔者认为，徐才良的关于房屋买卖协议无效的理由不能成立。理由是：首先，虽然房屋买卖协议是徐才良之妻王英与林云龙签订的，２２０００元购房定金也是王英收取的，但此后林云龙交付的５８０００元购房款是徐才良收取的，徐才良收取徐云龙５８０００元购房款的行为说明其认可了其妻王英与林云龙订立的房屋买卖协议，王英的行为实际上是一种表见代理行为。其次，虽然订立房屋买卖协议时徐才良尚未取得安置房产权，可以确定的是，徐才良根据拆迁补偿安置政策将肯定会获得安置房，徐才良将即将获得的安置房卖给林云龙的行为，实际上属于将其预期利益转让他人的行为。再次，双方约定房屋交付时间为徐才良取得安置房产权证书后，此时，徐才良交付的是完整的房屋所有权，这与法无悖，不属无效。鉴于安置房已被第三人善意取得，林云龙现想取得该房已不可能，５８０００元购房款，徐才良理应返还。由于徐才良的违约行为很明显，是由徐才良双倍返还定金４４０００元，还是赔偿前后卖房差价，林云龙可以选择适用。同时笔者又认为，本案中双方当事人订立房屋买卖合同的价格不应当按照每平方米７５０元?３５０＋４５０?计算，而应当按照每平方米９８０元?５８０＋４００?计算，因为虽然订立合同时双方约定拆迁部门的安置价为每平方米３５０元，但这个价格不是由双方当事人能确定得了的，事实上拆迁部门安置价为每平方米５８０元，加上原先林云龙同意在此基础上加价每平方米４００元，那么，徐才良前后卖房的差价应当为２０００００－９８０×１３０＝７２６００元，这个金额就相当于房屋买卖合同履行后林云龙可以获得的利益，但却被违约的徐才良取得了。故笔者倾向于对本案这样作出判决：徐才良返还林云龙５８０００元购房款，并赔偿林云龙损失７２６００元。

(张  年)