【案情】
    金坛市农业机械公司（简称农机公司）于1996年6月起至1997年9月向中国农业银行金坛市支行（简称金坛农行）借款本金计人民币88万元。借款到期后因农机公司未向金坛农行偿还，金坛农行即于2000年4月将农机公司未受清偿的债权转让给了中国长城资产管理公司南京办事处（简称南京办事处）。南京办事处因农机公司确认这笔债权后，未能在限定期限内履行，即于2001年11月向江苏省常州市中级人民法院（简称常州中院）起诉，常州中院判决农机公司于判决生效之日起十日内向南京办事处偿付借款本金88万元及利息。到期后，农机公司仍未还款，南京办事处即申请执行。常州中院在执行过程中发现农机公司除金坛市人民法院（简称金坛法院）因其他案件对其房产查封外，另农机公司在房屋占有的土地外还有一单独土地未被查封，于是对此地产进行查封，并办理了相关登记手续。查封后，金坛法院向常州中院提出执行异议，认为金坛法院因另一案件的执行已将查封的房产和未查封的土地在常州中院查封前一并以抵偿裁定的形式裁定给了金坛市财政局，以抵偿农机公司欠金坛市财政局的债务，该裁定书副本虽未向有关机关送达并发出协助执行通知书，但已向双方当事人送达;裁定书一经送达，原所有人就失去了土地使用权，就不受法律保护，裁定即生效，常州中院也就不能就此地产进行执行，并提交了金坛法院的调解书及金坛法院抵偿裁定书。
    【分歧意见】
    对本案金坛法院的抵偿裁定书是否已经具备完整的法律效力，存在不同意见。
第一种意见认为:金坛法院的不动产抵偿裁定书已经具备完整的法律效力。理由:1、根据土地使用权转移情况及裁定，裁定书只要送达双方当事人之日起即生效，房屋所有权也就发生转移，之日起，金坛市财政局即拥有直接对裁定的房屋占有、使用、收益、和处分的权利;2、抵偿裁定书在先，常州中院查封裁定书在后，查封裁定书虽已登记，但不能对抗抵偿裁定书，且房屋部分原金坛法院在处理前已办理了查封手续。
    第二种意见认为:根据有关法律规定，需办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书。这也就是讲，法院依法作出了裁定书即具备完全的法律效力，该裁定书副本和协助执行通知书可向有关机关送达，也可不送达，不送达不影响裁定书效力。
    第三种意见认为:金坛法院的抵偿裁定书虽已生效，但不具备完整的法律效力，还缺少相应的形式要件。理由，根据我国相关法律的规定，不动产以登记为物权变动的原则，动产以“交付”为物权变动原则;人民法院对不动产执行需办理有关财产权证照转移手续的，人民法院应以向有关单位发出协助执行通知书作为法定登记。因此，金坛法院的抵偿裁定书虽在常州中院对土地的查封裁定前作出、并送达了双方当事人且一般意义上已生效，但在未将该裁定书副本及协助执行通知书送达房地产所在地的房地产管理部门前，不具备完整的法律效力，不能对抗其他法院的执行。
    【评析】
    笔者同意第三种意见。
    首先，我国《城市房地产管理法》第60条第3项规定:房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。此房地产管理法明确了房地产作为不动产，应当以进行登记作为物权的公示方法。这条规定也就要求房地产的产生、变更和消灭都必须以一定的公示方法表示出来，让第三者知道物权的变动情况。有关单位及当事人在房屋所有权和土地使用权转移或房屋、土地现状变更时，如不到房地产所在地的房地产管理机关办理所有权使用权转移或房屋、土地现状变更手续的不得对抗第三者。而作为法院查封或处理不动产的公示方式，主要是通过向有关机关发出协助执行通知书和送达裁定书副本的方式表示出来。
    其次，我国的不动产登记是指将物权变动的事项，登载于特定国家机关的薄册上的行为。法院对不动产的执行登记，是以向有关机关发出协助执行通知书作为法定登记的方式。登记是不动产物权的公示方法，登记是规范市场秩序的手段，是保证民商事交易安全的措施。
    根据我国相关法律的规定，我国不动产的物权的变动采取登记要件主义，即是以登记作为物权变动的要件。不动产物权的变动仅仅有当事人间的合意或抵偿裁定书送达双方当事人还不够，还必须向相关法律指定的机关进行登记。没有经过登记的不动产物权，在当事人间不发生法律效力，也就不发生当事人对财产所有权的实际占有，也就不发生所有权的排他性，也就不能以先行未完成的法定程序，对抗后已经完成的法定程序。
    第三，不动产登记是法定的，不登记是无任何法律规定的。我国目前在城镇已普遍实行了房地产产权登记制度，包括设立登记、变更和消灭登记，未经登记任何权利主体都无直接支配财产的权利，均无直接对抗他人取得财产的效力。本案金坛法院仅将裁定书送达了双方当事人，接下来的相关法定程序没有实施，这仅仅是一般意义上的所有权转移，符合的是一般的法律生效要件，但当当事人牵涉到其他债务时，此裁定就显现出不具备完整意义上的法律效力，就不能以裁定在先而对抗后经过以向有关机关发出协助执行通知书和送达裁定书副本的方式进行法定登记的裁定。未经过这道程序的不动产抵偿裁定的性质应属于处在效力不完全生效的状态，只有在完成全部法定程序后才实际发生完整的法律效力。
    第四，我国《民事诉讼法》第230条规定:在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。这里的“可以”对不动产而言，应当理解为是必须，即必须向有关单位发出协助执行通知书，而不能理解为可以不向有关单位发出协助执行通知书，否则裁定就不能发生真正意义上的法律效力，也就失去了制作裁定书的作用。如果裁定等同于法定登记，等同于向有关单位发出协助执行通知书，法律就无须规定执行中需办理有关财产权证照转移手续的，可以向有关单位发出协助执行通知书。也就是讲，裁定不等同于法定登记，裁定不等同于协助执行通知书。裁定是依职权制作的，向有关单位发出协助执行通知书进行登记公示是法定的。
    第五，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第38条、第41条规定:被执行人无金钱给付能力的，人民法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施。裁定书应送达被执行人，采取前款措施需有关单位协助的，应当向有关单位发出协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达有关单位。对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。按此规定人民法院对房地产作出的裁定除必须向当事人送达外，还必须向主管机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，并应以采取直接贴封条或公告的办法进行查封，裁定书才能具备完整意义上的法律效力，否则也就不能对抗其他法院的查封。同样不动产抵偿裁定书也应按上述方式操作。本案金坛法院在制作抵偿裁定书送达当事人后，应当将裁定书的副本送达有关机关，并发出协助执行通知书，此时裁定书才能具备完整意义上的法律效力，才能对抗其他法院的查封，否则此抵偿裁定书不具备完整意义上的法律效力，不得对抗常州中院对农机公司土地使用权的查封。
    第六，查封不动产裁定和不动产抵偿裁定，虽然前者是对财物的一种限制裁定，后者是对财物的一种处分裁定，二者处在不同的诉讼阶段，但均是对实体问题的裁定。因此，在处理时必须一致，不能一个必须向有关单位送达裁定书副本和协助执行通知书，而另一个不必，如果这样势必造成执行法律的不统一，产生相互矛盾，导致执行程序的混乱，从而势必致个别法院对财产不经查封，也不发出协助执行通知书，就以等候制作抵偿裁定书来代法定登记，以裁定抵偿代查封扣押措施，以裁定抵偿代协助执行通知书等。这样法律规定的对财产的查封、扣押应当向有关单位发出协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达有关单位，对不动产以发出协助执行通知书作为法定登记等就失去了法律上的意义;法律规定的对财产查封、扣押的同时向有关机关发出协助执行通知书，对不动产以发出协助执行通知书作为法定登记等也就变成了多此一举。这从法理上讲不通，从逻辑上还是讲不通。
    综上，笔者认为:按照最高人民法院法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第38条、第41条规定及我国《民事诉讼法》第230条及相关法律规定，法院查封的不动产裁定书、不动产抵偿裁定书是否具备完整意义上的法律效力，关键取决是否具备三个要件，即:1、将查封的不动产裁定书、不动产抵偿裁定书送达相关当事人;2、向有关机关发出协助执行通知书及送达裁定书副本;3、采取加贴封条或张贴公告的方法查封或抵偿。前二个要件是必备的，缺少任何一个要件都不具备完整意义上的法律效力，都不能对抗前二要件齐全的法律文书。据此，本案金坛法院的抵偿裁定书送达了双方当事人，并不等于此裁定已经具备了完整的法律效力，他还处在效力不完全生效的状态，还需要一定的形式要件和完成一定的程序才能完全成立。裁定只是宣布对特定财产处分的法律依据，但不等于根据这个裁定就实施了所有权变更登记，也不能说只要一制发裁定，就会对他人具有排他性，对抗第三者。