房地产业作为国民经济的重要组成部分，关乎百姓安居乐业。然而，房屋买卖交易的复杂性加之当事人相关法律知识的缺乏、风险防范意识的不足，导致房屋买卖合同纠纷时有发生。为此，我们结合民法典在房屋买卖方面的相关新规，对新建商品房买卖和二手房交易中的常见问题进行类型化梳理，展示、解读房屋买卖中易发的法律风险，并提出防范建议，擦亮“常有安居”法律护航名片，服务和保障每个奋斗者安居宜居梦的实现。

风险提示3：合同签订莫着急，格式条款要说明   

开发商应对购房合同中免除、减轻其责任等条款采用加粗、加黑等方式提醒购房人注意；并按照购房人的要求，对相关条款进行说明。开发商未进行明确说明，导致购房人没有注意或者理解该条款的，购房人有权主张该条款不成为合同的内容，对购房人没有约束力。

【案情】

2017年11月4日，刘某、梅某作为买受人与某公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定刘某、梅某以1084797元的价格向某公司购买房屋一套。合同还约定，某公司应在2018年11月30日前交付商品房；逾期交付90日内，某公司按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过90日的，某公司支付的违约金按日累计总额最高不超过购房人已付房款的1%，且就违约金外不再承担其他责任。后因某公司未能按期交房，刘某、梅某遂诉至法院，要求某公司按已付房款的每日万分之一支付逾期交付的违约金。某公司则抗辩，根据双方合同约定，违约金总额最高不超过购房人已付房款的1%。

法院认为，《商品房买卖合同》虽然约定了逾期交房的违约金总额最高不得超过已付房款的1%，但是该条款是某公司为出售房屋而预先拟定并重复使用的减轻自身义务的条款，属于合同格式条款。而某公司在《商品房买卖合同》中并未采用醒目的方式提请购房人注意，也未提供证据证明其曾就上述条款向购房人尽到说明义务，故上述违约金条款并非购房合同内容，对购房人不产生效力，某公司仍应按合同约定标准即每日万分之一的标准支付逾期交房违约金。

【法官提示】

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。民法典对格式合同作出新的规定，扩大了格式合同提供方需明确说明的条款范围，并明确了未作说明的法律后果。根据民法典规定，在商品房买卖合同中，开发商作为格式条款提供人，应履行以下三项义务：一是遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，二是采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，三是按照对方的要求，对该条款予以说明。如开发商未履行提示或者说明义务，致使购房人没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，购房人可以主张该条款不成为合同的内容，也即格式条款对购房人不产生约束力。需要注意的是，提供格式条款一方应对已尽合理提示及说明义务承担举证责任；一般而言，提供格式条款的一方采用“足以引起对方注意”的文字、符号、字体等特别标识对格式条款进行表示的，可以认为是采取了合理的方式。

风险提示4：付款选按揭，政策先了解

房屋买卖合同明确将按揭贷款约定为付款方式时，如非因购房人主观恶意导致未能获得按揭贷款，且购房人有证据证明其无法履行合同的，购房人可以诉讼方式要求解除合同，但应赔偿出卖人的损失。

【案情】

2020年8月7日，经中介公司介绍，段某与陈某签订《房屋买卖合同》一份，约定段某将其所有的房屋出售给陈某，售价为488000元；陈某应于合同签订之日支付定金2万元、于合同签订之日起4日内支付首期购房款75300元，剩余房款392700元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给段某。合同签订后，陈某支付了定金2万元及首期购房款78000元。后陈某因存在美团网贷而未能获批银行按揭贷款，遂以此为由，要求解除《房屋买卖合同》，并要求段某返还定金及首期购房款。

法院认为，合同履行应遵循平等自愿原则，当双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。陈某按合同约定支付了定金和首付款，亦按合同约定申请按揭贷款，但因不符合银行贷款条件而无法继续履行合同，故陈某并不存在恶意违约情形。在陈某无法获取银行按揭贷款且提供证据证明其无力支付剩余房款情形下，解除房屋买卖合同更有利于加速民事流转、衡平双方当事人利益。同时，陈某与段某签订的《房屋买卖合同》解除后，陈某作为违约方仍应向段某承担相应的违约责任，赔偿段某因合同解除而遭受的损失。

【法官提示】

按揭贷款由于可以缓解购房人的经济压力，逐渐成为购房的普遍方式。但是，购房人选择以按揭贷款方式支付房款时，应对银行贷款政策、个人征信、还款能力等情况进行全面了解、客观预测，以防因无法办理按揭贷款，而被迫选择其他付款方式，影响自己的资金安排；甚至是放弃购房，造成定金等损失。如案例中的陈某，由于没有对银行按揭贷款政策进行全面了解，误认为网贷对其征信并无影响，致使其贷款申请未获批准，也导致《房屋买卖合同》无法继续履行。即使法院出于充分发挥标的物价值、加速民事流转、减少段某损失的考虑，判令解除双方签订的购房合同，陈某仍需承担违约责任，赔偿段某因合同解除遭受的损失。